3月1日“LPR新政”正式實施，房產(chǎn)行業(yè)紛紛發(fā)聲宣傳這是一項市場利好政策，但是利不利好不是看誰嗓門大，LPR對樓市的影響到底有多大？房產(chǎn)中介行業(yè)是否可以借助這一利好政策積極拓展業(yè)務(wù)？
在這種背景下，梵訊大學金牌講師曹老師在直播課程中為學員再次揭開LPR的神秘面紗，得到了現(xiàn)場學員的積極討論，所以本文將結(jié)合曹老師的線上課程，繼續(xù)為大家解析“LPR新政”給房產(chǎn)市場帶來的影響：
一、用“工具”解讀LPR
LPR新政剛剛發(fā)布時大家都認為是換湯不換藥，真正引起大家關(guān)注是因為央行發(fā)布公告稱：將儲存浮動利率貸款（指2020年1月1日前金融機構(gòu)已發(fā)放貸款的和已簽訂貸款合同的浮動利率貸款，不包括公積金個人貸款）的定價基準，轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率LPR，轉(zhuǎn)換時間為2020年3月1日至8月31日。當然這次轉(zhuǎn)變不是強制的，公告還稱存量房貸（就是上邊括號里那些）掛鉤LPR后有兩種選擇：一種是按照“LPR+基點”的路子，第二種是把當前的還貸利率固定下來，所以央行還給房貸族出了道二選一的選擇題，機會只有一次。看央行的公告我們要抓住關(guān)鍵點，這次的關(guān)鍵點就是“LPR+基點”和“當前基準利率”它倆哪個更低？我們先看下“LPR+基點”，這個基點的計算公式是“當前基準利率-LPR”；公式可能有點繞，我們舉個例子：A先生過去在上海買了個房子，當時房貸的基準利率是5.39%，還要還20年；那么他現(xiàn)在就可以選擇今后剩余的房貸利率是保持現(xiàn)有基準利率還是選擇“LPR+基點”的模式。如果選擇“LPR+基點”的模式，那就是4.80%+（5.39%-4.80%）=5.39%；其中基點部分（標紅部分）是固定的，但LPR（標藍部分）將根據(jù)市場情況上浮或下降（LPR利率由全國銀行間同業(yè)拆借中心每月報價一次，報價時間固定為每月20日上午9：30。），這也是當下大家討論的重心所在：如果LPR降了，那么選擇“LPR+基點”的模式，會比過去少還一些房貸利息，而且受到疫情影響，LPR今年的走勢大概率是下降的。那么LPR下調(diào)到底能省多少錢？我們就要借助手機梵訊中的【房貸計算器】功能來解釋一下：
首先現(xiàn)如今大部分房貸都是等額本息的還款方式，假定A先生的按揭年數(shù)為最常見的20年、貸款200萬元，那么按照上文5.39%的基準利率，月均還貸金額為13633.79元。
假設(shè)LPR利率下調(diào)0.1%變成4.70%，那么選擇“LPR+基點”模式的A先生當月的房貸利率就是4.70%+（5.39%-4.80%）=5.29%，A先生月均還貸的金額為13521.61元。
那么對于A先生而言LPR每下調(diào)0.1個百分點，就可以節(jié)省了12.18元。
當然【房貸計算器】功能計算的是月均還款金額，實際情況中等額本息的還款模式要重新根據(jù)房貸利率計算所需支付的利息總額，并計算得出當月所還的利息，所以如果A先生實際節(jié)省的金額要遠遠高出12.18元。所以如果房產(chǎn)經(jīng)紀人對LPR的定義一知半解，那么完全可以通過手機梵訊的【房貸計算器】，用數(shù)字為購房客戶解釋LPR對房貸的影響，展現(xiàn)自己專業(yè)的一面。
二、用“經(jīng)驗”解讀LPR
曹老師在講解LPR的課程中，還向現(xiàn)場學員說明了LPR短期內(nèi)為什么會下調(diào)，同時也介紹了一下其相關(guān)背景。因為房產(chǎn)市場認為LPR利好的基礎(chǔ)就是“LPR會下調(diào)”，就像過去央行降息一樣，肯定是利好房產(chǎn)市場，那么LPR會不會一直下調(diào)？這一點建議房產(chǎn)經(jīng)紀人不要給購房客戶“打包票”，正所謂知其然知其所以然，要知道美國華爾街投資機構(gòu)用高薪聘請專家的目的就是“預(yù)測利率走勢”，也就是我們現(xiàn)在說的LPR，所以預(yù)測LPR的走勢對房產(chǎn)中介行業(yè)而言明顯是超綱題。但是LPR下調(diào)的目的卻很明確：宏觀調(diào)控經(jīng)濟走勢。就像近日來美股暴跌，美國經(jīng)濟走勢被看衰，美國為了刺激市場活力、保持經(jīng)濟發(fā)展，大幅下調(diào)了0.5%的利率。也即是說利率下調(diào)是宏觀上央行刺激投資和消費行為的手段，減少負債壓力，提高市場上的周轉(zhuǎn)資金總量，降低中小企業(yè)的融資成本，避免債務(wù)危機衍生的經(jīng)濟大蕭條。說句大白話就是，LPR下調(diào)是為了讓愛存錢的人多花錢、有錢人多投資、提高大家買買買的能力。所以我們可以簡單理解為：如果你看到有關(guān)“央行降準”、“釋放XXX億流動資金”的新聞，那么LPR短期內(nèi)大概率是下調(diào)的。而大部分投資機構(gòu)也認為，受國際經(jīng)濟環(huán)境的影響，國內(nèi)5~10年內(nèi)不存在加息的基本條件。
三、如何向客戶解釋LPR的影響？
當購房客戶向經(jīng)紀人詢問該如何選擇房貸利率時，房產(chǎn)經(jīng)紀人可以這樣回答他：
短期來看，受到疫情與“毛衣”戰(zhàn)的影響，為了保證國內(nèi)經(jīng)濟向好，LPR下調(diào)是大趨勢，所以建議將房貸基準利率轉(zhuǎn)為浮動的LPR利率。
但是如果您的剩余還款周期非常長（10年以上），沒有還貸壓力又想規(guī)避不必要的風險，那么可以選擇繼續(xù)維持固定利率。
-寫在最后-
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